Reformasi Kebijakan Pembiayaan Lahan untuk Pengembangan Sosial dan Teknologi

Pada tanggal 11 Februari, Kementerian Keuangan mengumumkan bahwa, untuk melembagakan Resolusi No. 254/2025/QH15, yang berlaku efektif sejak 1 Januari 2026, tentang penetapan beberapa mekanisme dan kebijakan khusus untuk menghilangkan kesulitan dan hambatan dalam proses pengorganisasian pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan, Pemerintah telah mengeluarkan Keputusan No. 50/2026/ND-CP tanggal 31 Januari 2026, yang merinci isi terkait biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan.

Sejalan dengan Keputusan Nomor 49/2026/ND-CP yang merinci dan memandu beberapa pasal Resolusi Nomor 254/2025/QH15 Majelis Nasional yang menetapkan beberapa mekanisme dan kebijakan untuk menghilangkan kesulitan dan hambatan dalam pengorganisasian dan pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan dan dokumen panduan lainnya, sistem hukum tentang pembiayaan tanah secara umum dan tentang biaya penggunaan tanah dan biaya sewa tanah secara khusus telah disempurnakan ke arah yang lebih sinkron, transparan, dan layak.

Tujuan utama dari kebijakan baru ini adalah untuk segera mengatasi hambatan yang muncul dalam implementasi praktis Undang-Undang Pertanahan 2024; untuk membuka dan memanfaatkan sumber daya tanah secara efektif untuk pembangunan sosial-ekonomi; untuk meningkatkan efektivitas dan efisiensi pengelolaan tanah oleh negara; untuk memastikan keseimbangan kepentingan antara negara, pengguna tanah, dan investor; dan untuk mempercepat reformasi prosedur administrasi dan mengurangi biaya kepatuhan bagi warga dan bisnis.

Mereformasi kebijakan sewa lahan untuk sektor perumahan sosial.

Salah satu poin penting dari Resolusi No. 254/2025/QH15 dan Keputusan No. 50/2026/ND-CP adalah reformasi mendasar kebijakan tentang penghitungan dan pemberian insentif biaya sewa lahan untuk proyek-proyek di sektor sosial. Kebijakan ini bertujuan untuk menarik sumber daya sosial secara kuat untuk berinvestasi di bidang-bidang penting seperti pendidikan dan pelatihan, pelatihan kejuruan, kesehatan, budaya, olahraga, lingkungan, dan pemeriksaan forensik.

Menurut peraturan baru, cakupan insentif telah diperluas untuk mencakup proyek-proyek sosialisasi baik di dalam maupun di luar sektor dan wilayah geografis yang memenuhi syarat untuk insentif investasi berdasarkan undang-undang investasi. Poin pentingnya adalah desentralisasi yang signifikan kepada pemerintah daerah: Komite Rakyat Provinsi mengajukan usulan kepada Dewan Rakyat Provinsi untuk memutuskan tingkat pembebasan biaya sewa lahan untuk setiap wilayah dan sektor, yang akan diterapkan pada proyek-proyek sosialisasi yang termasuk dalam kategori dan kriteria sosialisasi yang dikeluarkan oleh Perdana Menteri, sesuai dengan situasi aktual di daerah tersebut.

Prinsip-prinsip penentuan insentif dirancang agar fleksibel, dengan tingkat minimum sebagaimana diatur dalam peraturan umum dan tingkat maksimum pembebasan dari sewa lahan untuk seluruh jangka waktu sewa. Hal ini secara signifikan mengurangi biaya akses lahan bagi investor, memungkinkan mereka untuk memfokuskan sumber daya pada peningkatan kualitas layanan publik bagi masyarakat.

Kebijakan ini juga secara jelas mendefinisikan tanggung jawab fasilitas yang disosialisasikan. Setelah proyek beroperasi, otoritas yang berwenang akan memeriksa apakah proyek tersebut memenuhi kriteria sosialisasi yang telah disepakati. Jika persyaratan tidak terpenuhi atau lahan digunakan untuk tujuan selain yang dimaksudkan, entitas yang melanggar akan dicabut semua biaya sewa lahan yang dibebaskan atau dikurangi dan diwajibkan untuk membayar denda keterlambatan pembayaran tambahan sebagaimana diatur dalam undang-undang pengelolaan pajak.

Insentif sewa lahan untuk sains, teknologi, inovasi, dan transformasi digital.

Dengan melembagakan Resolusi No. 57-NQ/TW dari Politbiro, kebijakan baru ini telah memberikan insentif khusus yang belum pernah terjadi sebelumnya terkait biaya sewa lahan untuk sektor ilmu pengetahuan, teknologi, inovasi, dan transformasi digital nasional.

Oleh karena itu, banyak jenis fasilitas sains dan teknologi dibebaskan dari sewa lahan selama seluruh jangka waktu sewa, termasuk: lahan untuk membangun laboratorium, pusat inkubasi teknologi, inkubator perusahaan sains dan teknologi; fasilitas produksi eksperimental dan percontohan; lembaga dan pusat penelitian dan pengembangan teknologi digital; proyek manufaktur produk teknologi digital utama, perangkat lunak, chip semikonduktor, dan kecerdasan buatan.

Secara khusus, Pusat Inovasi Nasional dan zona teknologi digital terkonsentrasi menikmati pembebasan sewa lahan seumur hidup. Pengembang infrastruktur zona teknologi digital terkonsentrasi tidak diperbolehkan memasukkan pembebasan sewa lahan tersebut ke dalam harga sewa infrastruktur, sehingga berkontribusi pada pengurangan biaya input dan peningkatan daya tarik bagi investor teknologi tinggi.

Untuk proyek investasi di Taman Teknologi Tinggi, periode pembebasan sewa lahan selama 15 hingga 19 tahun setelah periode konstruksi dasar diterapkan secara luas; proyek yang termasuk dalam daftar sektor investasi yang diprioritaskan secara khusus dapat dibebaskan dari sewa lahan selama seluruh jangka waktu sewa.

Negara secara bersamaan berkomitmen untuk memastikan alokasi lahan untuk pengembangan ilmu pengetahuan dan teknologi, tetapi mensyaratkan unit penerima manfaat untuk menggunakan lahan tersebut sesuai tujuan yang dimaksud. Jika terjadi pelanggaran, semua sewa lahan yang dibebaskan atau dikurangi akan dipulihkan bersama dengan denda keterlambatan pembayaran.

Mengurangi kewajiban biaya penggunaan lahan bagi rumah tangga dan individu ketika mengubah tujuan penggunaan lahan.

Salah satu isu dengan dampak sosial yang luas adalah peraturan baru tentang biaya penggunaan lahan ketika rumah tangga dan individu mengubah tujuan penggunaan lahan dari lahan kebun, lahan kolam, atau lahan pertanian menjadi lahan perumahan. Menurut Resolusi 254/2025/QH15 dan Keputusan 50/2026/ND-CP, biaya penggunaan lahan ditentukan sebagai persentase selisih antara biaya penggunaan lahan yang dihitung berdasarkan harga lahan perumahan dan biaya penggunaan lahan yang dihitung berdasarkan harga lahan pertanian pada saat pemberian izin perubahan tujuan. Secara spesifik: selisih 30% untuk area dalam batas lahan perumahan yang dialokasikan; selisih 50% untuk area yang melebihi batas tetapi tidak lebih dari satu kali batas; dan selisih 100% untuk area yang melebihi batas satu kali. Hal ini secara signifikan mengurangi beban keuangan masyarakat.

Peraturan ini hanya berlaku satu kali untuk setiap rumah tangga atau individu di sebidang tanah; pengguna tanah berhak memilih satu bidang tanah untuk mendapatkan manfaat dari kebijakan preferensial ini dan harus berkomitmen pada hal ini dalam permohonan perubahan penggunaan lahan mereka.

Untuk memastikan keadilan selama masa transisi, kasus-kasus di mana keputusan yang mengizinkan konversi penggunaan lahan dibuat antara 1 Agustus 2024 dan sebelum 1 Januari 2026, diperbolehkan untuk meminta perhitungan ulang biaya penggunaan lahan sesuai dengan peraturan baru. Jika biaya telah dibayarkan, warga negara diharuskan untuk meminta pengembalian selisihnya atau mengimbanginya dengan kewajiban keuangan lainnya, dengan ketentuan bahwa permohonan diajukan paling lambat 1 Januari 2027.

Mereformasi prosedur administratif terkait biaya sewa lahan.

Untuk meminimalkan prosedur dan biaya kepatuhan, undang-undang baru menetapkan bahwa pengguna lahan yang berhak atas pembebasan sewa lahan untuk seluruh jangka waktu sewa tidak diharuskan melalui prosedur penilaian lahan dan tidak perlu mengajukan permohonan pembebasan. Untuk kasus yang memenuhi syarat untuk pengurangan sewa lahan, permohonan diproses melalui mekanisme satu pintu yang efisien, yang berkontribusi pada waktu pemrosesan yang lebih singkat dan peningkatan transparansi.

Komite Rakyat Provinsi bertugas secara proaktif mengatur prosedur administratif terkait tanah, termasuk proses penyebaran dokumen untuk menentukan kewajiban keuangan terkait tanah, berdasarkan sejumlah prinsip yang telah ditetapkan.

Menangani permasalahan yang belum terselesaikan terkait biaya sewa lahan untuk organisasi nirlaba publik.

Resolusi No. 254/2025/QH15 dan Keputusan No. 50/2026/ND-CP menawarkan solusi inovatif untuk mengatasi masalah-masalah yang belum terselesaikan terkait biaya sewa lahan untuk unit non-usaha milik negara selama masa transisi menuju Undang-Undang Pertanahan 2024.

Oleh karena itu, untuk lahan yang digunakan untuk pembangunan fasilitas pelayanan publik yang diubah dari lahan sewa menjadi lahan yang dialokasikan tanpa biaya penggunaan lahan, jika unit tersebut belum membayar atau belum membayar seluruh jumlah sewa lahan, maka tidak diwajibkan untuk membayar sewa lahan dan denda keterlambatan pembayaran untuk periode penggunaan lahan sebelum tanggal 1 Januari 2026.

Untuk lahan yang digunakan untuk produksi, bisnis, usaha patungan, dan kemitraan, unit tersebut juga dibebaskan dari pembayaran sewa lahan mulai 1 Agustus 2024, hingga prosedur konversi penggunaan lahan selesai.

Komite Rakyat provinsi ditugaskan untuk mengarahkan otoritas pajak untuk meninjau dan menyesuaikan pemberitahuan pembayaran sewa lahan yang telah diterbitkan sebelumnya, dan menyelesaikan tugas ini sebelum 1 Januari 2027.